Congé pour vendre Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989: Attention aux formalités et délais à respecter!
Texte de référence :
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
➢ Délai applicable au bailleur :
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois avant le terme du bail lorsqu’il émane du bailleur. la notification du congé pour vendre donc donc intervenir au plus tard six mois avant la fin du bail.
➢ Contenu du congé pour vendre:
1/ Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.
2/ Les termes des cinq premiers alinéas précédents du II de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
➢ Quand débute le délai de réponse du locataire ? :
Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Exemple:
Hypothèse d’un congé pour vendre délivré de manière prématurée:
Dans cette dernière hypothèse, fréquente en pratique, les parties doivent avoir conscience que les effets du congé sont reportés à la date à laquelle le congé aurait dû être donné. Ainsi, le locataire peut se maintenir dans le logement jusqu’au terme du bail.
➢ Cette analyse influence également la purge du droit de préemption du locataire:
Il est admis que le locataire puisse renoncer expressément à l’exercice de son droit de préemption, après réception de la notification d’une offre de vente, avant la fin du délai de 2 mois qui lui est imparti pour se prononcer. De même, le silence du locataire pendant ce délai de 2 mois vaut renonciation à son droit de préemption.
Toutefois, ce délai de 2 mois ne commence à courir qu’à compter du premier jour du délai de 6 mois avant la date d’expiration du bail.
Le bailleur ne peut ainsi obliger le locataire à préempter par anticipation par la délivrance d’un congé « prématuré » (Cass. 3e civ., 29 octobre 2008).
Cette règle empêche toute renonciation antérieure à cette date, même en la forme expresse.
La révocation du congé pour vendre n’est pas non plus envisageable dans la mesure où la formalité recouvre deux aspects : donner congé au locataire et notifier une offre de vente au locataire au titre de son droit de préemption.
Or, la Cour de cassation a affirmé l’obligation de maintenir l’offre de vente jusqu’à l’expiration du délai pour préempter (Cass. 3e civ., 10 décembre 2008 : Bull. civ. 2008, III, n° 202 ; D. 2009, p. 101).Dans la mesure où l’offre doit être maintenue, le congé ne saurait être révoqué alors même que la solution conduit à un allongement du délai durant lequel le bien est indisponible.
Par voie de conséquence, il n’existe aucune solution pour pallier les effets de ce congé anticipé.
Attention aux locataires protégés:
Le locataire âgé de plus de 65 ans à l’échéance du bail, selon ses revenus, peut être protégé lorsque le propriétaire veut lui donner congé.
Il est protégé si ses revenus sont inférieurs à certains montants. Il s’agit des revenus perçus durant l’année civile : Du 1er janvier au 31 décembre précédente par rapport à l’année où le locataire a pris possession du congé. Les revenus pris en compte sont ceux à déclarer régulièrement aux impôts, avant déduction ou abattement fiscaux.
Si le locataire remplit les conditions, le bail est renouvelé automatiquement, sauf si le bailleur propose au locataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités et située à proximité.
